高田亮介 | 公的機関データに基づき作成
繰上返済は期間短縮型が約2倍お得｜返済額軽減型との利息削減比較【2026】
住宅ローンの繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2方式があり、利息削減効果は期間短縮型が約2倍大きくなります。 借入3,500万円・金利1.0%・35年ローンで100万円を繰上返済（借入5年目）した場合、期間短縮型なら約28.3万円、返済額軽減型なら約15.2万円の利息削減です。
本記事では2方式の違い、金利別シミュレーション、住宅ローン減税との関係、 2026年の金利上昇局面での最適な繰上返済戦略を解説します。
繰上返済の仕組み
繰上返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を追加で返済することです。 通常の返済では毎月の返済額が「元金部分＋利息部分」に分かれますが、 繰上返済した金額は全額が元本の返済に充当されます。 元本が減ることで、その元本にかかるはずだった将来の利息が不要になります。
期間短縮型の特徴と効果
期間短縮型は毎月の返済額はそのままで返済期間を短くする方式です。 利息削減効果が最も大きく、早期完済を目指す方に最適です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 利息削減効果が最大（返済額軽減型の約2倍） | 月々の返済負担は変わらない |
| 定年前の完済を目指せる | 手元資金が減り、急な出費に対応しにくくなる |
| ローン完済が早まることで精神的にも楽に | 一度返済した資金は戻せない |
返済額軽減型の特徴と効果
返済額軽減型は返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす方式です。 家計の余裕を確保したい方、金利上昇に備えたい方に向いています。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 毎月の家計に余裕が生まれる | 利息削減効果は期間短縮型より小さい |
| 変動金利の上昇に備えたバッファを作れる | 返済期間は短くならない |
| 育児・介護など収入減の時期に対応しやすい | 完済時期を早められない |
2方式の利息削減効果を徹底比較
借入3,500万円・35年ローンで、借入5年目に100万円を一括繰上返済した場合の 効果を金利別に比較します。
| 金利 | 期間短縮型の利息削減 | 返済額軽減型の利息削減 | 期間短縮の効果 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 約12.5万円 | 約6.8万円 | 約10ヶ月短縮 |
| 1.0% | 約28.3万円 | 約15.2万円 | 約10ヶ月短縮 |
| 1.5% | 約46.8万円 | 約25.1万円 | 約11ヶ月短縮 |
| 2.0% | 約67.5万円 | 約36.2万円 | 約11ヶ月短縮 |
金利0.5%では100万円の繰上返済で約12.5万円の利息削減ですが、 金利2.0%では約67.5万円と5倍以上の効果があります。 2026年の金利上昇局面では、繰上返済の効果が以前より大きくなっています。
年間繰上返済の累積効果シミュレーション
借入3,500万円・金利1.0%・35年ローンで、毎年100万円ずつ10年間繰上返済した場合の 累積効果です。
| 項目 | 期間短縮型 | 返済額軽減型 | 繰上返済なし |
|---|---|---|---|
| 繰上返済の合計 | 1,000万円 | 1,000万円 | 0円 |
| 返済期間 | 約18年（17年短縮） | 35年（変わらず） | 35年 |
| 総利息 | 約304万円 | 約480万円 | 約655万円 |
| 利息削減額 | 約351万円 | 約175万円 | — |
| 完済時年齢（35歳借入） | 53歳 | 70歳 | 70歳 |
繰上返済のベストタイミング
繰上返済の効果は早い時期ほど大きいです。 ローン初期は返済額に占める利息の割合が高いため、 早期の繰上返済で削減できる将来利息が多くなります。
| 繰上返済のタイミング | 100万円の利息削減効果（金利1%・35年） |
|---|---|
| 借入1年目 | 約33万円 |
| 借入5年目 | 約28万円 |
| 借入10年目 | 約22万円 |
| 借入20年目 | 約11万円 |
| 借入30年目 | 約3万円 |
1年目の繰上返済は30年目の約11倍の効果があります。 「余裕ができたら繰上返済しよう」ではなく、計画的に早い段階から繰上返済することが重要です。
住宅ローン減税との関係
- 金利0.7%以下 → 控除期間中は繰上返済を控え、控除終了後にまとめて返済した方が有利
- 金利0.7%〜1.0% → ケースバイケース。シミュレーターで比較を
- 金利1.0%超 → 利息負担が控除額を上回るため、繰上返済のメリットが大きい
住宅ローン減税の控除額計算・適用期間・2026年の新制度の変更点については、【2026年最新】住宅ローン減税の仕組みと控除額｜新制度の変更点を解説で詳しく確認できます。
2026年の金利上昇局面での繰上返済戦略
変動金利が1%を超えた2026年、繰上返済の重要性が増しています。 状況別のおすすめ戦略を整理します。
| 状況 | おすすめ方式 | 理由 |
|---|---|---|
| 金利上昇に不安がある | 返済額軽減型 | 月々の返済額を下げてバッファを確保。さらに金利が上がっても耐えられる家計に |
| 65歳までに完済したい | 期間短縮型 | 返済期間を確実に短縮し、定年前の完済を実現 |
| 住宅ローン減税の控除期間中 | 金利1%超なら期間短縮型 | 控除率0.7%を金利が上回っているため、繰上返済の方が有利 |
| 教育費のピーク期 | 返済額軽減型 | 月々の余裕を確保し、教育費と両立 |
| まとまった資金がある（退職金等） | 期間短縮型 | 一括で大きく期間を短縮。ただし老後資金は確保した上で |
変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか迷っている場合は、住宅ローンの固定金利vs変動金利｜選び方の判断基準を解説も参考になります。金利タイプによって繰上返済の優先度も変わります。
繰上返済 vs 投資（新NISA）の判断基準
余裕資金を繰上返済に回すか、新NISAで運用するかの判断基準はローン金利と期待リターンの比較です。
- 金利1.0%以下：新NISAの長期運用（期待リターン3〜5%）が有利な可能性が高い。 ただし投資にはリスクがあるため、リスク許容度を考慮
- 金利1.0%〜2.0%：繰上返済と投資を半々で行う「併用戦略」がバランスが良い
- 金利2.0%超：繰上返済を優先。年2%の確定リターンは投資に匹敵する高い効果
なお、金利が現在のローンより大きく下がっている場合は、繰上返済より借り換えが有利になることがあります。判断基準は住宅ローン借り換えの損益分岐点は？メリット・デメリットと判断基準で詳しく解説しています。
この記事の内容を実際にシミュレーションしてみましょう
住宅ローンシミュレーターで試してみるまとめ
繰上返済は住宅ローンの総コストを確実に削減できる手段です。 利息削減を最大化したいなら「期間短縮型」、月々の余裕を確保したいなら「返済額軽減型」。 2026年の金利上昇局面では繰上返済の効果が以前より大きくなっており、 金利1%超なら住宅ローン減税の控除期間中でも繰上返済のメリットが上回ります。 早い時期ほど効果が大きいため、計画的に実行しましょう。 当サイトのシミュレーターで年間50万・100万・200万円の繰上返済効果を確認できます。