繰上返済 vs 新NISA投資どっちが得？金利別の損益分岐利回りで比較【2026】

住宅ローンの余裕資金を繰上返済に回すか、新NISAで運用するか——これは2026年の低金利×投資ブームで最も多い悩みの一つです。判断軸はシンプルで、「ローン金利」と「投資の損益分岐利回り」の比較に尽きます。

本記事では当サイトの住宅ローン計算エンジンを使い、借入3,000万円・35年ローンで 借入5年目に繰上返済（期間短縮型）した場合の利息削減額を金利別に算出。 さらに同じ資金を新NISAで残り30年運用した場合の運用益と比較しました。 たとえば金利1.0%のローンで300万円を繰上返済すると利息削減は約97万円。 一方、同じ300万円を新NISAで年率3%運用できれば約428万円、 年率5%なら約997万円の運用益（非課税）が期待できます。 この場合の損益分岐利回りは約0.94%。 年0.94%を超えて運用できれば理論上は投資が有利になります。

そもそも何を比べているのか：確定リターン vs 期待リターン

繰上返済と投資は、リターンの「確実性」がまったく違います。 この違いを理解しないまま利回りだけで比べると判断を誤ります。

繰上返済の利息削減は「リスクフリーの確定リターン」です。 市場が暴落しようと金利が上がろうと、削減した利息は確実に手元に残ります。 一方、投資は長期分散で平均すれば高いリターンが期待できますが、 保有期間が短いと元本割れの可能性があります（金融庁の検証では、 積立期間5年だと元本割れするケースがある一方、20年保有すると年率2〜8%に収斂）。

繰上返済の利息削減はいくら？（金利別・繰上額別）

借入3,000万円・35年ローンで、借入5年目に一括繰上返済（期間短縮型）した場合の 利息削減額を、計算エンジンで総当たり算出しました。

同じ繰上返済額でも、ローン金利が高いほど利息削減効果は大きくなります。 金利が高いほど「将来払うはずだった利息」が大きいためです。 2026年は変動金利が1%を超え始めており、繰上返済の効果は数年前より大きくなっています。 繰上返済の方式別（期間短縮型・返済額軽減型）の違いやベストタイミングは、繰上返済は期間短縮型が約2倍お得｜返済額軽減型との利息削減比較で詳しく解説しています。

同じお金を新NISAで運用したら？（利回り別）

繰上返済に回すはずだった資金を、新NISAで残り30年間運用した場合の運用益（非課税）です。 想定利回りは金融庁が示す長期分散投資の実績レンジ（年2〜8%）を踏まえて設定しました。

複利で30年運用すると、利回りの差が雪だるま式に効いてきます。 300万円を年率5%で30年運用できれば運用益は約997万円と、 元本を大きく上回ります。これは前掲の利息削減（金利1.0%で約97万円）の 何倍にもなります。「利回り＞ローン金利」であれば、金額の上では投資が有利です。

損益分岐利回り：年何%で運用できれば投資が有利か

「繰上返済の利息削減」と「投資の運用益」がちょうど釣り合う利回りを損益分岐利回りと呼びます。この利回りを超えて運用できれば投資が、 下回れば繰上返済が有利という分岐点です。金利別に計算しました（繰上返済額300万円のケース）。

注目すべきは、損益分岐利回りがローン金利よりやや低くなる点です。 たとえば金利1.0%のローンでも、損益分岐利回りは約0.94%。 「ローン金利＝損益分岐」とよく言われますが、繰上返済の利息削減は 借入後半の利息までは複利満額で取り戻せないため、実際の分岐点は金利より低めに出ます。 逆に言えば、ローン金利を確実に上回る運用ができる自信がないなら、 繰上返済の方が「負けない選択」になりやすいということです。

2026年の金利・制度環境をどう読むか

判断は「今の金利水準」と「使える制度」で変わります。2026年6月時点の前提を整理します。

• 変動金利は1%前後まで上昇：主要銀行の変動金利は0.9〜1.0%台が中心。日銀の利上げ局面が続いており、 今後さらに上がれば繰上返済の効果（＝損益分岐利回り）も上がります。
• 新NISAは非課税枠1,800万円：つみたて投資枠120万円＋成長投資枠240万円（年間最大360万円）、 非課税保有限度額1,800万円。2026年度改正では売却した枠が当年中に復活するなど 使い勝手が向上し、長期運用の器としての魅力が増しています。
• 住宅ローン減税の控除期間中は要注意：控除率0.7%の適用期間中に繰上返済すると残高が減り、控除額も減ります。 金利が0.7%以下なら控除期間は繰上返済を控えるのが合理的です。

変動金利を選ぶべきか固定金利かで迷っている場合は、住宅ローンの固定金利vs変動金利｜選び方の判断基準も参考にしてください。金利タイプによって、繰上返済と投資の優先度も変わります。

ケース別おすすめの判断

金利水準・控除の有無・リスク許容度・手元資金の厚みで最適解は変わります。 代表的なケースを整理しました。

結論は「併用」が現実解

数字の上では「利回り＞ローン金利」なら投資有利ですが、投資の利回りは不確実で、 繰上返済は確実です。この非対称性があるため、多くの家庭にとっては どちらか一方に全振りせず、両方に分散する「併用」が現実的な最適解になります。

なお、現在のローンより金利が大きく下がっている場合は、繰上返済より借り換えの方が効果が大きいこともあります。順番としては「借り換えで金利を下げる→ 繰上返済と投資のバランスを決める」と整理すると判断しやすくなります。

まとめ

繰上返済と新NISA投資の判断軸は「ローン金利」と「損益分岐利回り」の比較です。 本記事の試算では、金利1.0%のローンの損益分岐利回りは約0.94%。 これを確実に上回って運用できる自信があれば投資、なければ繰上返済が「負けない選択」です。 とはいえ投資の不確実性と繰上返済の確実性は性質が異なるため、生活防衛資金を確保した上で 両方に分散する「併用」が多くの家庭にとって現実的な答えになります。 ご自身の借入額・金利・返済期間での繰上返済効果は、当サイトのシミュレーターで確認できます。

出典・参考資料

• 金融庁「NISAを知る」（制度の概要・非課税保有限度額1,800万円）
• 金融庁「教えて虫とり先生」（長期・積立・分散投資の過去実績／20年保有で年率2〜8%）
• 住宅金融支援機構「繰上返済」（繰上返済の仕組み・手数料）
• 金融庁「令和8年度税制改正について」（2026年度のNISA改正内容）