高田亮介 | 公的機関データに基づき作成
住宅購入の諸費用は物件価格の何％？新築・中古別の早見表【2026】
住宅を買うとき、物件価格や頭金とは別に「現金で」用意が必要なのが諸費用です。 登記費用・税金・仲介手数料・ローン手数料などの合計で、目安は新築で物件価格の3〜7%、中古（仲介）で6〜10%。 意外と大きく、ここを見落とすと資金計画が狂います。
本記事では、当サイトで諸費用の主要項目を物件価格別に総当たり計算しました。 たとえば物件4,000万円なら、中古（仲介）で約280万円（約7.0%）、新築で約137万円（約3.4%）が諸費用の目安です。 以下の早見表で「いくら現金を用意すべきか」の当たりをつけてください。
・借入額＝物件価格（フルローン）、固定資産税評価額＝物件価格の70%と仮定
・登録免許税・印紙税は2027年3月末までの軽減税率を適用
・ローン事務手数料は定率型（借入額×2.2%）、司法書士報酬・火災保険・その他は目安額で固定
・不動産取得税は新築・一定の中古で控除によりゼロになるケースが多いため0で試算
実際の金額は物件・金融機関・自治体により変わります。正確な額は不動産会社・金融機関にご確認ください。
住宅購入の諸費用 早見表（新築・中古別）
物件価格ごとの諸費用総額と、物件価格に対する割合の目安です。 中古は仲介手数料がかかるぶん、諸費用率が新築より高くなります。
| 物件価格 | 新築の諸費用 | 新築の割合 | 中古の諸費用 | 中古の割合 |
|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 約113万円 | 約3.8% | 約222万円 | 約7.4% |
| 4,000万円 | 約137万円 | 約3.4% | 約280万円 | 約7.0% |
| 5,000万円 | 約161万円 | 約3.2% | 約338万円 | 約6.8% |
| 6,000万円 | 約187万円 | 約3.1% | 約398万円 | 約6.6% |
中古の諸費用率が高いのは、仲介手数料（物件価格×3%＋6万円＋消費税）が 加わるためです。物件4,000万円なら仲介手数料だけで約139万円。新築でも売主と仲介業者を介す場合は仲介手数料がかかります。
諸費用の内訳（物件4,000万円・中古の例）
諸費用が何にいくらかかるのか、費目別に分解しました。
| 費目 | 金額の目安 | 計算の根拠 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 約139万円 | 物件価格×3%＋6万円＋消費税（速算式） |
| 印紙税 | 1万円 | 売買契約書（1,000万超〜5,000万円の軽減） |
| 登録免許税（所有権移転） | 約8万円 | 評価額×0.3%（中古・軽減税率） |
| 登録免許税（抵当権設定） | 約4万円 | 借入額×0.1%（軽減税率） |
| ローン事務手数料 | 約88万円 | 借入額×2.2%（定率型） |
| 司法書士報酬 | 約10万円 | 登記手続きの代行（目安） |
| 火災保険料 | 約15万円 | 10年一括の目安（補償の選び方） |
| その他 | 約15万円 | 固定資産税清算金・引越し費用等 |
最も大きいのは仲介手数料とローン事務手数料で、この2つで諸費用の過半を占めます。 逆に言えば、この2項目を抑えられれば諸費用を大きく圧縮できます（後述）。
費目別の詳しい解説
1. 仲介手数料（中古・仲介物件）
不動産会社の仲介で物件を買うと、宅地建物取引業法で上限が定められた仲介手数料が かかります。物件価格400万円超の速算式は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」。 これは上限であり、値引き交渉や仲介手数料無料の会社を選ぶ余地もあります。 新築の売主直販（建売・分譲）では原則かかりません。
2. 税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）
住宅購入には複数の税金がかかりますが、いずれも2027年3月末まで軽減措置があります。
- 印紙税：売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼る。1,000万円超〜5,000万円の物件で1万円。
- 登録免許税：所有権の登記（中古=移転0.3%、新築=保存0.15%）と、 ローンの抵当権設定（借入額×0.1%）。いずれも評価額・借入額に対する軽減税率。
- 不動産取得税：本来は評価額×4%（軽減1%）ですが、新築や一定の中古住宅は 評価額から控除（新築は1,200万円控除など）があり、実際にはゼロになるケースが多いです。 ただし控除要件を満たさない場合は数十万円かかることもあるため、自治体に確認しましょう。
3. 住宅ローン関連費用（事務手数料・保証料）
住宅ローンを借りると、銀行に支払う費用が発生します。手数料の形は大きく2タイプあります。
4. その他（司法書士報酬・火災保険・固定資産税清算金）
登記を代行する司法書士への報酬（5〜10万円程度）、火災保険料（補償内容により幅あり）、 引き渡し日で日割り精算する固定資産税の清算金、引越し費用などがかかります。 火災保険の選び方は火災保険、どの補償が本当に必要？マンション・戸建て別の選び方で詳しく解説しています。
新築と中古で諸費用率が違う理由
早見表のとおり、諸費用率は新築が低く、中古が高い傾向があります。 最大の理由は仲介手数料の有無です。新築の建売・分譲は売主から直接購入するため 仲介手数料がかからないことが多く、その分諸費用率が下がります。 一方、中古は仲介業者を介すのが一般的で、仲介手数料が諸費用を押し上げます。
諸費用を抑える3つの方法
- ローン事務手数料の安い銀行を選ぶ：定率型2.2%か定額型かで数十万円差が出ます。金利だけでなく手数料込みの総コストで比較を。
- 仲介手数料を抑える：仲介手数料の割引・無料をうたう不動産会社もあります（サービス内容は要確認）。
- 火災保険を必要な補償に絞る：不要な補償を外し、保険会社を比較するだけで保険料を圧縮できます。
諸費用は住宅ローンに組み込める？
近年は諸費用もローンに組み込める「諸費用ローン」を扱う金融機関が増えています。 手元の現金を温存できる一方、借入額が増えて総利息と毎月返済が増える点に注意が必要です。 諸費用まで借りると返済負担率が上がり、審査や家計の余裕に影響します。 手元資金とのバランスは、年収から無理のない借入額を確認したうえで判断しましょう。 購入後にかかり続ける維持費は住宅購入後の維持費はいくら？マンション・戸建て別の30年総額も併せて確認すると、購入前後の総費用が見渡せます。
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借入可能額シミュレーターで試してみるまとめ
住宅購入の諸費用は、新築で物件価格の3〜7%、中古（仲介）で6〜10%が目安です。 物件4,000万円なら中古で約280万円、新築で約137万円。 内訳の中心は仲介手数料とローン事務手数料で、ここを抑えれば諸費用は圧縮できます。 税金は2027年3月末まで軽減措置があり、不動産取得税は控除でゼロになることも多い一方、 要件を満たさないと発生します。諸費用は原則「現金」で必要になるため、 頭金とは別に確保しておくのが安全です。物件価格と頭金から無理のない借入額を確認するには、 当サイトの借入可能額シミュレーターをご利用ください。